農地建築法規

01.實施區域計劃地區建築管理第五條

於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。

前項自用農舍得免由建築師設計、監造成營造業承造。

02.農業用地興建農舍辦法第02條

依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民(89车1月4日前取得者)，並符合第三條第一項第四款及第五款規定，其袖請興建農舍，得依都巿計劃法省(巿)施行細則、台北巿土地使用分區管制規則、實施區域計劃地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他目關法令規定辦理，不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制。

03.農業用地興建農舍辦法第03條

依本條例第十八條第三項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄巿、縣(巿)主管機關核定：

一.年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二.申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄巿、縣(巿)內，且其土地取得及戶藉登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者不在此限。

三.申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍者及於離島地區興建農舍者不在此限。

四.申請人無自用農舍者。

五.申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。

直轄巿、縣(巿)政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都巿計劃等單位組成審核小組。

04.農業用地興建農舍辦法第04條

申請興建農舍之土地，有列情形之一者，不得依本辦法申請農舍：

一.依區域計劃法編定之水利用地、生態保護用地、國土保安用地。

二.工業區內農牧用地、林業用地。

三.其他違反土地使用管制規定者。

05.農業用地興建農舍辦法第06條

興建農舍應注意事項如下：

一.農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。

二.地下層每層興建面積，不得超過業層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一百六十二條規定者，得予扣除。

三.申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部份應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。

四.興建之農舍應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。

五.農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌漑專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。

06.農業用地興建農舍辦法第07條

個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都巿計劃法省(巿)施行細則、台北巿土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。

07.農業用地興建農舍辦法第08條

以集村方式興建農舍，應一次集中申請，並符合下列規定：

一.二十戶以上農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉(鎮、巿、區)或毗鄰之鄉(鎮、巿、區)。但離島地區，得以十戶以上之農民為起造人。

二.各起造人持有之農業用地與集村興建農舍坐落之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標法應相同，且同屬都巿土地或非都巿土地。但於福建省金門縣興建農舍者，不在此限。

三.參加集村農舍興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍之全部農舍之基層建築面積計算，應依都巿計畫法省(巿)施行細則、台北巿土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相法令規定辦理。

四.依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建之全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分佈。

五.集村興建農舍坐落之建築建地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之一百二十。

六.農舍坐落之該宗數或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路宽度十戶至未滿三十戶者為六公尺，三十戶以上為八公尺。

七.建築基地與計劃道路境界線之距離，不得小於八公尺。但基地情況特殊，經直轄巿、縣(巿)主管建築機關核准者，不在此限。

八.集村興建農舍應整體規劃，於法定空地設置公共設施。

已以集村方式興建農舍之農民，不得重覆申請在自有農業用地興建農舍。

08.※2015最新農業用地興建農舍辦法

一、「農業用地興建農舍辦法」(以下簡稱本辦法)業於104年9月4日修正發布施行，增列申請興建農舍之農民認定，及申請人應檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，以供直轄市、縣(市)政府審認確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展等事項。

二、有關興建農舍經營計畫書格式業經本會邀集相關單位研商訂定，並提供審查參考原則供貴府參考，貴府得依轄內農業生產環境條件、區域特色、自治規定及個案情形予以審查。另為配合本辦法修正，一併檢送申請興建農舍之申請人資格條件審查表供參，貴府得自行調整業務分工及依相關自治法規增訂審查項目。

三、另有關本辦法第3條之1規定，申請人應檢附農業生產相關佐證資料一節，請申請人應檢附下列證明文件之一，且為申請日往前至少二年內每年之農業生產佐證資料：

(一)領取農業天然災害救助之證明文件。

(二)領取調整耕作制度活化農地計畫轉(契)作補貼之證明文件(不含休耕給付)。

(三)繳售公糧稻穀之證明文件。

(四)接受農政相關補助計畫之證明文件(不含人力培訓類)。

(五)銷售自產農產品相關證明文件或單據：最低額度以每0.1公頃農產品銷售每年新臺幣30,600元為基數，再依申請農業用地之面積倍數比例調整。

(六)農產品通過有機、產銷履歷或優良農產品驗證，或取得產地證明標章等有效期間內之證明文件。

(七)其他從事農業生產事實之證明文件。

建地建築法規

在不動產租售案件中有許多土地出售的廣告會特別註明是「甲種建地」、「乙種建地」、「丙種建地」、「丁種建地」等等，這些「甲乙丙丁」到底代表什麼？如果是想要購買土地來自建房屋的人要特別注意什麼呢？

土地可以分為都市土地與非都市土地及未編定土地這三種。未編定土地是一些無人居住的山區離島，這些地方的土地可能連地號都沒有就不討論了。剩下我們常會碰到的土地分成兩種：都市土地與非都市土地。

都市土地使用要看「土地使用分區」，都市計畫內才有什麼商業區住宅區的分別。要注意都市計畫範圍以內就不看地目了，只看都市計畫的土地使用分區，例如之前有個新聞說北市一塊地目為「墓」的土地賣出天價什麼的，納入都市計畫之後之前地目寫什麼就沒意義了。

其實是因為都市計畫範圍內的住宅區建地，說叫做「住宅區」；都市計畫範圍外的甲乙丙種建築用地，說叫做「建地」。其實住宅區也是一種建地。

例如土地使用分區台北市分成

• 一 住宅區：
  （一）第一種住宅區。「住一」為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建 築 密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。建蔽率30%、容積率60%。
  （二）第二種住宅區。「住二」二種住宅區：為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率35%、容積率120%。
  （三）第二之一種住宅區。「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率160%。
  （四）第二之二種住宅區。「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。建蔽率35%、容積率225%。
  （五）第三種住宅區。「住三」即第三種住宅區：為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率45%、容積率225%
  （六）第三之一種住宅區。住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率300%。
  （七）第三之二種住宅區。「住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。建蔽率45%、容積率400%。
  （八）第四種住宅區。「住四」即「第四種住宅區」，為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。建蔽率50%、容積率300%。
  （九）第四之一種住宅區。「住四之一」即「第四之一種住宅區」，第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。建蔽率50%、容積率400%。
• 二 商業區：
  （一）第一種商業區。為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率55%、容積率360%
  （二）第二種商業區。為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率630%
  （三）第三種商業區。為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率65%、容積率560%
  （四）第四種商業區。為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。建蔽率75%、容積率80%
• 三 工業區：
  （一）第二種工業區。以供外部環境影響程度中等工業之使用為主，維持適度之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
  （二）第三種工業區。以供外部環境影響程度輕微工業之使用為主，維持稍高之實質工作環境水準，使此類工業對周圍環境之不良影響減至最小，並減少居住與工作場所間之距離，並容納支援工業之相關使用項目而劃定之分區。本分區內得設置經市政府目的事業主管機關核准之職業訓練、創業輔導、試驗研究等與工業發展有關之設施使用，並得從事業務產品之研發、設計、、修理、國際貿易及與經濟部頒公司行號營業項目同一中類產業之批發業務。
• 四 行政區。為發揮行政機關、公共建築等之功能，便利各機關間之連繫，並增進其莊嚴寧靜氣氛而劃定之分區。
• 五 文教區。為促進非里鄰性文化教育之發展，並維護其寧靜環境而劃定之分區。
• 六 倉庫區。為促進運輸服務業、倉庫儲存業及其有關設施之發展而劃定之分區。
• 七 風景區。為保育及開發自然風景而劃定之分區。
• 八 農業區。為保持農業生產而劃定之分區。
• 九 保護區。為國土保安、水土保持、維護天然資源及保護生態功能而劃定之分區。
• 十 行水區。為保護水道防止洪泛損害而劃定之分區。
• 十一 保存區。為維護古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築物並保全其環境景觀而劃定之分區。
• 十二 特定專用區。為特定目的而劃定之分區。
  前項各使用分區得視需要，依都市計畫程序增減之。

什麼是容積率:

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。

什麼是建蔽率:

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。

例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為 50坪，則總樓地板面積為200坪，其容積率為 200%，例如：100坪基地上房屋的投影面積為 20坪，則建蔽率為 20%

非都市土地的使用方式是看地目

根據「非都市土地使用管制規則」規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」

地目登記為田的就是水田、旱的就是旱地、「建」的就是建地。未納入都市計畫的建地可以蓋房子，依照使用目的與所在區域分為甲乙丙丁種建地。還有一些奇奇怪怪的建地比如說學校或墓地，這些都可以蓋建築物。

非都市計劃區建地分類

一、甲種建築用地：

一般農業區，或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地，生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境是有差一點，生活方便性也比較差，房價也較低。建蔽率60％。容積率240％。

二、乙種建築用地：

是鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地，何謂鄉村區的定義：就是在都市計劃外的鄉下，人氣很旺盛的聚集性就部落，通常到這些地方，充滿了田野的風味，但幾乎沒有計畫道路規劃，是現況道路，道路系統小又窄，未來房價不易有上漲機會與空間。建蔽率60％。容積率240％。

三、丙種建築用地：

山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地，建商買了丙建的土地後，就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了→建蔽率40％。容積率120％，不過目前台灣省各鄉鎮市政府，對於土地開發做很嚴格的管制，有些地區的政府會將容積降低，從160％降至80％，希望建築開發對環境衝擊的影響降低。

四、丁種建築用地：

一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分都用作工廠用地使用→建蔽率70％。容積率300％。

建地沒有分什麼優缺點,就差在建蔽容積率,有分的話也是丁建,也就是工業地,現在很多建商找工業地來蓋住宅,因為取得土地的價格價便宜,建蔽容積率又高,可使用的空間較大,房屋售價約一般住宅的7成～8成,可是消費者在買時,無法申請政府的優惠房貸,而且銀行的貸款成數不高,

下面是各種建地的容積建蔽率,供你參考看看

• 一、甲種建地： 建蔽率60% 容積率240%
• 二、乙種建地： 建蔽率60% 容積率240%
• 三、丙種建地： 建蔽率40% 容積率160%
• 四、丁種建地： 建蔽率70% 容積率300%
• 五、窯業用地： 建蔽率60% 容積率120%
• 六、交通用地： 建蔽率40% 容積率120%
• 七、遊憩用地： 建蔽率40% 容積率120%
• 八、墳墓用地： 建蔽率40% 容積率120%
• 九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%